公寓!苏州除倒挂盘外最值得投资的产品?

公寓!苏州除倒挂盘外最值得投资的产品?

时间:2020-03-22 10:23 作者:admin 点击:
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近日,广州商住松绑尝试,让公寓类产品再次成为话题中心。

3月3日,广州发布 “48条” ,其中在关于稳定房地产市场的内容中明确——

优化商服类项目建设和销售管理,商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元;商服类项目不再限定销售对象,已确权登记的不再限定转让对象。

该政策是广州继2017年商服类产品严控后的全面解禁—— 可以卖给个人,没有最小面积限制。

政策一经推出,引起轩然大波,广州不少商住项目纷纷传出涨价风声,各类公寓产品跃跃欲试。

然而,次日凌晨,“48条”就被从官网撤下,前后不到24小时,又是 政策一日游 。

在年轻人眼里,公寓一直是住宅的替代品。

尤其疫情当下,很多人都萌生了在大城市扎根的想法,公寓有没有迎来春天呢?

公寓的问题不少,但机会也很大。

2019年,苏州公寓市场卖爆了

根据苏州商品房销售网上管理系统的存量房数据显示,苏州可售房源总面积达到了 1219.7万方 ,其中住宅占 546.7万方 。

也就是说,苏州整个市场中非住宅部分,存量面积达到了 673万方(包含公寓、商铺、办公) ,超过了住宅。

虽然多,但苏州公寓却很抢手!

根据克尔瑞的统计,2019年苏州的公寓总共成交了 89万方 ,销量同比2018年 增加了11% ;成交均价19100元/㎡,同比2018年 增长了31% ,量价齐升。

还有一大批公寓正在来的路上。

除了老的存量,苏州2018年、2019年,众多的地块中,都包含商服部分,体量巨大,

也就是说,在未来一两年里,还将有 大量的公寓 可供购买!

公寓,怎么这么难

2015年,住宅去库存迅速实现,房价跟着水涨船高;当时很多人猜测, 下一波机遇会转移到公寓上 。

然而,公寓非但没有等来春天,反而因为各种政策端的收紧,持续走低,积压了大量的库存。

2016年12月,苏州也尝试了 商改住 ,出台了 “加快商业办公用房去库存工作实施意见” ,规定部分符合要求的商业办公用地可调整为住宅属性。

不过,符合要求的商业项目少之又少,商改住对于庞大的公寓存量杯水车薪。

公寓说到底只有 两个核心问题:

落户和税费

公寓为商业属性, 不能落户、不能上学 是大家熟知的问题,这也是其和住宅的最大区别。

而另一个阻碍公寓去库存的问题,是 税费 。

举一个例子,A用30万买了一套公寓,几年后100万出售,如果B要买下来的话,除了这100万,会产生多少税费?

税费包含契税、双方印花税、个税、土地增值税、综合差额税等,一般会达到当前总价的12%-17%,也就是12万到17万。

购买100万的公寓,要交12-17万的税费, 占了总价的1/8,还不包含2%的中介费 .......

所以,公寓虽然总价低,但对于支付能力的考验非常大,只全款买二手公寓才划算。

这也阻碍了 公寓的流动性 ,流动性不强,增值就是个伪命题。

至于很多人吐槽的40年年限、水电费高、不通燃气之类的,在户籍和税费面前都是小问题。

苏州租售比,住宅62年,公寓呢?

对比住宅,公寓的特点: 面积小,单价低,总价低,易出租 。

过去的5、6年里,不少人通过住宅的增值赚的盆满钵满,而公寓作为投资产品的意义,却截然不同。

两者赚钱方式有本质区别,一个是 仰仗自身增值 ,一个是 靠租金 。

因为税费、流通性等问题的存在,公寓的增值属性堪忧,但 租售比却是普通住宅无法比拟的 。

我们看一组去年全国各城市住宅的租售比数据。

在房价上涨的影响下,苏州住宅要靠租金回本的时间是 62.5年 !

从城市群看依然如此,长三角、珠三角两个重点的核心城市群都需要 50年+ 。

而一二线城市的公寓,满足一定条件,租售比可能是住宅的 2倍-3倍 。以苏州为例,部分公寓 15-20年 就能回本。

既然租售比这么高,那么如今的公寓市场还值不值得涉足?

苏州的公寓,真不能买吗?

很多人都在唱衰公寓市场的未来,认为公寓是一个大坑,尤其与住宅对比,收益很低。

但在房住不炒之下,我们认为未来10年里, 公寓的回报率可能会超过住宅。

基于以下几点判断:

1、贷款买公寓 ,一般都能够实现以租养贷款,10年之后,这就是为自己买的一份“养老金”。全款买对公寓,一般 租金年回报率能够达到5%以上 ,并且持续稳定。

2、住宅市场,比如在苏州一套200万的房子,首付60万,年还款10万左右,房价涨幅5%才能打平房贷支出,并且未来长线上,房价能每年达到甚至超过5%吗?

当然,公寓自然也是有众多大坑,所以选公寓要慎之又慎,公寓回报率差距会非常大, 有的租不掉,有的一房难求。

买公寓的三要素:

近地铁

近产业

高租售比

一切为租金服务。

近地铁 ,即交通到位。地铁对于公寓来说,比住宅更重要。因为公寓以出租为主,而地铁可能是年轻人找房子最重要的标准,也是 租金的溢价点 。

产业 。公寓要靠近产业园,并且辐射的越多越好,这样能够保证有足够多的出租对象。

以上两点直接影响到了 出租难易以及租金高低 ,但要有一个不错的租售比,还取决于公寓产品本身。

尽可能的挑小面积 ,这样总价就低。

除了小面积, 利用率 也是决定租售比的关键, 带挑高的公寓 更值得购买。

目前苏州市面上的公寓,有挑高的都会隔成上下两层,这样一来, 租金的收入就是翻倍的 。

不过,政策端已经对产品挑高做出了限制。

根据苏州2018年发布的规划文件,服务型公寓,凡是出现共享的空间,均需计算容积率。

所以,往后苏州的挑高公寓只能二手市场才能寻到。

满足这 3个要素 的公寓,回报率就能有一定的保证,即使流通性不足,也能通过租金持续不断的制造收入。

相比住宅的快速增值, 投资公寓是细水长流的过程 。

在房主不炒的大环境下,核心城市的住宅增值空间已经大幅缩小,持有成本又在增加,而公寓的租售比高且收入稳定,在未来十年甚至更长时间内, 挑选合适的公寓,回报率不一定比住宅差。

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